房地产市场生态系统将更具多样性
2017年是中国“十三五”规划的第二年，房地产行业的发展状况将对宏观经济走势产生巨大影响。毫无疑问的是，市场趋势、竞争趋势将产生深刻变化，产品趋势也在孕育新的可能。
首创集团房地产部总经理苏健、兰德咨询总裁宋延庆，虽然对于房地产行业走势存在乐观与悲观的不同，但二人均认为重点城市的房价仍将持续上涨，房地产企业竞争格局会进一步发生变化。
面对宏观经济下行、地方调控政策频出的形势，2017年乃至未来5～10年，房地产行业会发生什么变化?
宋延庆：除个别城市的部分区域外，房价依然会上涨，因为刚性成本太高，降价空间很小。
苏健：房地产作为基础和先导性产业，衰退一般早于和快于宏观经济。从行业实际状况分析，决定房地产行业发展的宏观经济基础还没有发生重大变化，影响房地产行业周期波动的代表性因素投资和政策没有重大变化，支撑房地产行业健康发展的市场要素供应和需求也没有发生根本性变化，因此行业大周期的拐点不会凭空产生，未来几年房地产行业仍将稳定发展。
判断依据主要是我国农村和城市的基础设施都大为改观。基础设施投资占总投资的比重接近50%，而从整体上看固定资产投资波动与房地产业的周期波动高度相关，部分时间甚至是一致的，是共振的。城镇化率和家庭结构快速裂变带来的有效性需求，也从不同角度说明房地产行业还未到真正的大周期拐点。
房地产企业的竞争格局会发生什么变化?
宋延庆：首先，集中度会越来越高。5年内，房企的市场占有率会提高至少15个百分点，至55%～60%;十强房企的市场占有率会提高10个百分点左右，至25%～30%;行业NO.1的市场占有率会突破发达国家NO.1基本能达到的5%，甚至8%。未来5年内出局的并表房企或将超过80%。
另外，目前的榜单座次将会大变。行业NO.1企业很可能是资本型投资商，不会再是万科这样的专业化开发商，也不会是绿地;TOP10企业中，具有全产业链统合能力的企业可能有两三家，如碧桂园;资产经营型企业可能有两三家，如万达;具有城市基础设施投资运营能力和土地一级开发能力的城市运营商可能有两三家，典型的有绿地;传统型的专业开发商不会超过4家。
有4种类型的房企可能会在未来几年异军突起，有核心资源的新型房企，如轨道物业开发商;专注于某一细分市场的专业开发商，如专注于豪宅，专注于改善型住宅;专注于某一细分产品或产品线的新型开发商，如主题乐园、文旅小镇、农闲民宿等;专业代建商。
同时，房地产市场生态系统将更具多样性。
苏健：什么样的公司在未来拥有更多的发展机会?我认为具备逆周期操作能力、产业价值组合及运营能力、金融基因完备优秀的三种特征的地产企业将大有可为。首创采取的是第二种模式，地铁上盖地产、产业园区地产、奥特莱斯地产、小城镇建设等，这些都是力图把其他产业价值与地产结合。
一线品牌企业将进一步挤压中小企业的生存空间，规模小、品牌弱的地产企业获取优质资源的难度进一步提高。
竞争加剧，但竞争中也会有合作。尤其是土地竞买环节的合作，土地竞买联合体的出现大家早已经习以为常，有的土地成交以后，背后竟有多到六七家企业联合投资的情况。
